Necessites dividir un immoble en diverses finques independents? Realitzar una divisió horitzontal és una tasca bastant comuna quan es vol vendre un immoble o repartir una herència, segregant l’edifici en diverses parts, cadascuna amb la seva pròpia referència cadastral.
Què és exactament fer una divisió horitzontal?
Una divisió horitzontal és un acte jurídic en el qual se separa un habitatge en dos o diversos immobles. La divisió horitzontal serveix, en general, per a poder dividir un edifici en diverses parts i vendre-les per separat: pisos, locals, places de garatge, trasters… En el cas que volguéssim llogar, no seria necessària l’aplicació de la divisió horitzontal. Això sí, podríem realitzar-la si en el futur tinguéssim intenció de vendre.
L’exemple més típic és quan volem dividir un habitatge antic de diverses plantes en diferents pisos per a poder vendre’ls per separat. Però no és l’únic tipus de divisió.
Quins tipus de divisions existeixen?
Tots els tipus de divisió horitzontal es regeixen per la mateixa normativa. Aquestes són les diferents maneres de realitzar una divisió en un habitatge o edifici:
La divisió horitzontal. Un habitatge o edifici que volem segregar en diverses parts per a la seva venda o repartició d’herència
La divisió horitzontal tombada. En aquest cas, la divisió no es realitza sobre un edifici amb diverses plantes o d’altura, si no en construccions com per exemple, les cases adossades
La divisió horitzontal d’un conjunt immobiliari. Aquest tipus de divisió és similar a l’anterior, però es refereix a la divisió de diversos edificis aïllats
La divisió horitzontal en construcció. Només es disposa de la llicència d’obres, encara no s’ha construït l’immoble o està en procés. Aquest tipus de divisió també és coneguda com pre-horitzontalitat
Quina és la documentació necessària per a fer una divisió horitzontal?
Ara que ja saps què és la divisió horitzontal i quina tipus existeixen, veurem quina és la documentació necessària per a fer una divisió horitzontal en un habitatge.
Abans de res, hauràs d’acudir al notari perquè elabori les escriptures de divisió horitzontal o modifiqui les ja existents. Posteriorment, hauràs de registrar-les en el Registre de la Propietat i en la Direcció general del cadastre. Aquests són els documents i requisits necessaris per a formalitzar la divisió:
L’escriptura de la divisió horitzontal. Aquest document jurídic inclourà tota la informació relacionada amb la propietat, així com l’organització de la divisió de les zones comunes i els elements privatius
L’autorització administrativa. Es tracta d’una llicència de l’ajuntament, per la qual cosa hauràs de tenir el projecte de divisió elaborat per un tècnic (en cas de necessitar realitzar obres per a realitzar la separació)
Certificat de superfície. Si les plantes ja estan delimitades i no és necessari realitzar obres, necessitarem l’acreditació d’un tècnic especialitzat per a delimitar les parts de l’habitatge (comuns i privades)
L’aprovació de la majoria dels copropietaris. Els propietaris hauran d’estar d’acord amb l’escriptura i la divisió
El pagament d’impostos per la divisió horitzontal. En la declaració de divisió horitzontal ha d’abonar-se l’Impost d’Actes Jurídics Documentats (AJD)
Tingues en compte que el preu de realitzar una divisió horitzontal dependrà de l’abast de les obres realitzades, encara que hi ha una sèrie de despeses imprescindibles: les escriptures elaborades davant notari (uns 1.000 euros), el registre de la propietat (uns 500 euros), el AJD (pot sumar diversos milers d’euros) i el certificat tècnic, en el qual un professional indiqui les mesures de la divisió (uns 500 euros).
Quina és la normativa de divisió horitzontal?
L’acte de divisió horitzontal està regit segons la Llei 49/1960, de 21 de juliol, sobre propietat horitzontal. No obstant això, aquesta llei no especifica molts dels casos particulars que es donen en la realitat, per la qual cosa a vegades és necessari recórrer a altres lleis, com la Llei del Sòl.
En quins casos és necessària?
Sempre que es vagi a vendre un habitatge per parts, la divisió horitzontal serà obligatòria. Si volem utilitzar per separat aquestes parts o bé estem interessats a llogar-les, realitzar aquest tràmit no serà imprescindible.
En el cas de, per exemple, voler vendre una part d’un habitatge, per petita que sigui (local, aparcament, traster….), serà necessari realitzar la divisió horitzontal.
D’altra banda, si l’edifici fora de nova construcció i necessitem realitzar la divisió dels diferents habitatges per a vendre-les, serà necessari presentar el projecte de l’edifici davant notari. No és necessari esperar que l’edifici estigui construït, si no que es pot realitzar la separació quan el projecte no està acabat.
Si l’edifici és antic, existeixen dues vies: sol·licitant l’aprovació d’un projecte si és necessari realitzar obres per a separar les parts o bé, un certificat tècnic únicament si aquestes ja estan dividides materialment.
