La nova llei d’arrendaments urbans, coneguda com la LAU, va entrar en vigor al març de 2019 i modifica la normativa per la qual es regeixen tots els contractes de lloguer a Espanya. En signar un contracte de lloguer se’ls aplicarà les normatives de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, i la seva posterior modificació en virtut de la Llei 4/2013, de 4 de juny, i el Reial decret llei 7/2019 de mesures urgents en matèria d’habitatge i lloguer. No obstant això, encara són molts els que tenen dubtes. I és que… Quins són els drets i obligacions d’arrendador i arrendatari en llogar un pis?
Què és un arrendador i un arrendatari?
El primer de tot, un aclariment elemental sobre els termes d’arrendador i arrendatari, perquè pot haver-hi confusió en intercalar aquests amb els més comuns propietari i inquilí:
El arrendador posseeix l’immoble o, almenys, està autoritzat a posar-lo en lloguer. També se’l coneix com l’amo de l’habitatge.
El arrendatari, o inquilí, per contra té dret a ocupar i utilitzar l’habitatge en lloguer.
És clar que tots dos tenen drets i obligacions, encara que ens centrarem en l’inquilí en aquesta ocasió.
Drets d’un inquilí en llogar un pis
D’acord amb la nova LAU, aquests són els drets d’una persona que lloga l’immoble:
Negociar el preu del lloguer
Negociar la durada del contracte
Allargar el temps del contracte
Cancel·lar el contracte de lloguer quan el necessiti
Recuperar la fiança si no hi ha danys en l’habitatge
Seguir llogat fins i tot si es canvia de propietari
Tenir beneficis fiscals en la declaració de la renda
Reformar l’habitatge per discapacitat d’algun dels inquilins
Dret de tanteig i retracte
T’expliquem detalladament tots aquests drets que tens en llogar un pis.
Negociar el preu de lloguer i la durada del contracte
Arrendador i arrendatari poden pactar abans de la signatura del contracte la durada d’aquest i el preu de la renda mensual. Encara que segons la llei la durada mínima del contracte serà de cinc anys tret que l’inquilí decideixi el contrari.
Durant la vigència del contracte, la renda només pot actualitzar-se de manera anual i en els termes pactats per totes dues parts. Aquesta revisió no es fa obligatòriament segons l’IPC, sinó que pot pactar-se entre inquilí i propietari.
Allargar el temps del contracte
Arribat el dia de la fi del contracte, aquest es prorrogarà altres tres anys de manera anual i tret que l’arrendatari comuniqui, amb un mínim de 4 mesos d’antelació a la data final del contracte o de les pròrrogues, la seva rescissió.
Els contractes en els quals no s’estipuli un termini, s’entén que la durada és d’un any amb el dret de pròrroga fins als tres. Si, transcorreguts aquests tres anys de contracte, ni arrendador ni arrendatari notifiquen la voluntat de rescindir-ho amb 30 dies d’antelació, aquest s’allargarà un any més (pròrroga tàcita automàtica).
Rescindir el contracte de lloguer quan el necessiti
L’inquilí pot anul·lar el contracte a partir dels sis mesos, sempre que avisi a l’arrendador amb una antelació mínima de 30 dies naturals. En aquest cas, i si així s’ha pactat en el contracte, l’arrendatari ha d’indemnitzar al propietari amb una quantitat equivalent a una mensualitat de la renda en vigor per cada any de contracte que resti per complir. Els períodes de temps inferiors a l’any donen lloc a la part proporcional de la indemnització.
Recuperar la fiança si no hi ha danys en l’habitatge
Una vegada finalitzat el contracte, si l’immoble es troba en bon estat i no hi ha deutes amb les companyies de subministraments, el propietari sol·licitarà el reingrés de la fiança a l’organisme corresponent i se li abonarà a l’inquilí, al mes de la devolució de les claus. Si es triga més, l’arrendatari pot reclamar interessos.
Seguir llogat encara que es canvii el propietari
Els inquilins amb habitatges inscrits en el Registre de la Propietat i ocupades per ells mateixos, els seus cònjuges no separats legalment o de fet, o els seus fills dependents, poden mantenir el contracte amb els mateixos drets i obligacions. Si no és així, i si el nou propietari vol fer ús de l’habitatge, l’inquilí pot exigir que se li deixi continuar durant tres mesos, en els quals pagarà la renda i altres quantitats que es reportin. També pot exigir al venedor una indemnització per danys i perjudicis.
Cedir el contracte d’arrendament en determinades situacions
Encara que ja no habiti l’habitatge, l’inquilí pot seguir amb el lloguer si en ella continuen el seu cònjuge no separat legalment o de fet, o els seus fills dependents, i si està inscrita en el Registre de la Propietat. En casos de nul·litat, separació o divorci, el cònjuge podrà passar a ser titular del lloguer si així ho decideix la legislació civil, encara que ha de comunicar-ho a l’arrendador en un termini màxim de dos mesos des de la notificació judicial.
En cas de defunció de l’arrendatari, es pot pactar la no subrogació (si succeeix després de tres anys de contracte) o l’extinció del contracte després dels tres anys (si es produeix abans).
Tenir beneficis fiscals en la declaració de la renda
Els inquilins poden deduir-se l’import anual del lloguer per habitatge habitual en la declaració de la renda (el percentatge depèn de la base imposable) i les reformes realitzades per ell (acordades amb el propietari).
Es pot obtenir una reducció del 60% en la declaració de la renda si la casa està llogada com a habitatge.
Aconseguir una rebaixa en el preu de lloguer a canvi de millores de l’habitatge
L’arrendatari pot realitzar obres de millora (mai si afecten l’estabilitat o la seguretat de l’habitatge) si l’arrendador ho permet per escrit. A més, tots dos poden acordar que el pagament de la renda (total o parcial) es reemplaci, per un temps, pel cost de la reforma en les condicions pactades. De no fer-ho en els termes pactats, l’arrendador podrà finalitzar el contracte.
En obres sense permís de l’arrendador, aquest pot exigir-li a l’arrendatari, al final del contracte, que deixi l’habitatge en el seu estat inicial sense cap indemnització.
Fer reformes en cas de discapacitat pròpia o del cònjuge
L’arrendatari pot realitzar, prèvia notificació al propietari, obres a l’interior de l’habitatge si ell, el seu cònjuge o les persones o familiars que conviuen de manera permanent en l’habitatge tenen alguna discapacitat o més de 70 anys. Les reformes no han d’afectar elements o serveis comuns de l’edifici, ni a l’estabilitat o seguretat d’aquest. Finalitzat el contracte, l’arrendatari ha de deixar l’immoble com abans si el propietari així ho exigeix.
Dret de tanteig i retracte
D’acord amb el article 25 de la LAU, l’inquilí té dret a poder comprar l’habitatge si el propietari li comunica el seu desig de vendre-la juntament amb el preu. A més, també pot renunciar al dret d’adquisició preferent. En aquest cas, l’arrendador ha d’avisar de la seva intenció de vendre l’immoble amb, almenys, 30 dies.
Obligacions d’un inquilí en llogar un pis
A més dels seus drets, en llogar un habitatge l’inquilí té una sèrie d’obligacions que ha de complir:
Abonar una fiança a l’hora de formalitzar el contracte de lloguer
Pagar en els termes acordats la mensualitat de la renda
Encarregar-se de les despeses dels subministraments
Deixar l’habitatge tal com estava abans de finalitzar el contracte de lloguer
Abandonar l’habitatge si l’arrendador demostra que la necessita
Desallotjar l’habitatge en cas d’impagament del lloguer
Resolució del dret de l’arrendador
T’expliquem detalladament totes aquestes obligacions que tens en llogar un pis.
Abonar una fiança a l’hora de formalitzar el contracte de lloguer
L’arrendatari haurà de pagar una fiança legal, destinada a reparar possibles danys en l’habitatge (que no a garantir el pagament de les rendes), equivalent a un mes de renda (dues si l’immoble no s’utilitzarà com a habitatge). El dipòsit anirà a l’organisme fixat per la CCAA corresponent. La fiança es revisa cada tres anys (per a contractes signats després de la nova Llei), però en cada pròrroga les parts podran pactar l’import fins a equiparar-se a un mes de la renda vigent.
Si hi ha danys en l’habitatge, si l’inquilí marxa abans d’hora o si no paga l’últim mes, el propietari pot demanar una indemnització i fer ús de la fiança.
Pagar en els termes acordats la mensualitat de la renda
L’inquilí ha de pagar en els terminis estipulats la mensualitat acordada. Si no és així, si s’especifica en el contracte i el lloguer està inscrit en Registre de la Propietat, l’arrendament quedarà rescindit una vegada el propietari hagi requerit judicial o notarialment el pagament a l’arrendatari i no obtingui resposta en els següents deu dies hàbils o aquest contesti acceptant la resolució. D’haver-hi càrregues posteriors sobre l’habitatge, l’arrendador podrà fer ús de la fiança per a esmenar-les prèvia notificació notarial.
Encarregar-se de les despeses dels subministraments
Si bé les taxes com l’IBI han de córrer a compte de l’arrendador, tret que en el contracte s’estableixi el contrari, l’arrendatari es farà càrrec del cost dels subministraments domèstics com l’aigua, la llum i el gas, a més de carregar amb l’assegurança del contingut de l’habitatge i altres com el del manteniment de la caldera, si així estigués estipulat en el contracte. Arrendador i arrendatari han de decidir i deixar constància del seu acord.
Deixar l’habitatge tal com estava abans de finalitzar el contracte de lloguer
Si l’arrendador no indica el contrari, l’arrendatari ha de deixar l’habitatge al final del contracte tal com la va trobar al principi. En cas contrari, pot perdre la fiança.
Abandonar l’habitatge si l’arrendador demostra que la necessita
L’inquilí ha d’abandonar l’habitatge si, passat el primer any de contracte, l’arrendador li comunica, amb almenys dos mesos d’antelació, la necessitat de l’ús de l’immoble com a habitatge permanent per a ell, per a familiars de primer grau o per al seu cònjuge en casos de separació, divorci o nul·litat.
Si l’arrendador o els seus familiars no ocupessin l’immoble tres mesos després de la fi del contracte o desallotjament de l’habitatge (excepte en casos de força major), l’arrendatari, en 30 dies, pot tornar com a inquilí per un nou període de fins a tres anys, respectant les condicions anteriors i amb indemnització.
Desallotjar l’habitatge en cas d’impagament del lloguer
El propietari pot demandar a l’inquilí per morós si hi ha un retràs d’un mes en el pagament del lloguer. Després, aquest té un termini de deu dies hàbils per a evitar –o intentar evitar–, el desnonament pagant les rendes degudes (i les despeses del judici). Un procediment que només pot fer-se una vegada durant el contracte de lloguer, ja que a la segona serà desnonat encara que pagui posteriorment.
Si en deu dies l’inquilí no contesta o abandona l’habitatge, se li condemnarà a pagar tots els deutes i costos fins al lliurament de l’immoble. L’inquilí només podria oposar-se a la sentència per no coincidir les quantitats (pluspetició). Per part seva, l’amo no pot prendre la decisió de canviar el pany o tallar els subministraments, ja que pot ser denunciat.
Resolució del dret de l’arrendador
Si l’arrendador sofreix una substitució fideïcomissària, execució hipotecària, sentència judicial o l’exercici d’un dret d’opció de compra, l’arrendament quedarà extingit (a excepció dels casos en els quals l’habitatge està inscrit en el Registre de la Propietat, en la situació de la qual es continuarà l’arrendament per la durada pactada).
Relació entre arrendador i arrendatari
Després d’haver exposat els drets de l’arrendatari, hem d’evidenciar que algunes despeses poden repercutir-se en l’inquilí, depenent de l’acord al qual s’arribi, per la qual cosa alguns d’aquests drets són sota el supòsit que no s’hagi pactat al contrari. Seria el cas de les despeses de comunitat, IBI fraccionat, comptadors individuals, denúncies per conducta, danys a l’habitatge o reparacions mínimes com es consideraria el canviar una bombeta.
Així doncs, arrendador i arrendatari gaudeixen de drets i obligacions que haurien d’evidenciar com més clar possible en el contracte per a evitar conflictes.
