El valor cadastral d’un immoble és la valoració objectiva d’una propietat que es realitza prenent com a referència diferents aspectes: la ubicació de l’immoble, els metres quadrats de construcció i els metres del terreny.
Es tracta d’una estimació que es té en compte a l’hora de calcular determinats impostos: l’IBI, la plusvàlua municipal, i altres impostos tant estatals com autonòmics
Per a què s’utilitza el valor cadastral?
El valor cadastral és un càlcul que realitza el Ministeri d’Economia i Hisenda tenint en compte diferents criteris, sent els més importants:
- la ubicació,
- el valor del sòl,
- els costos vinculats a la construcció,
- la qualitat de la construcció,
- l’antiguitat,
- el tipus d’habitatge (que sigui o no històrica) i
- el valor del mercat.
Es tracta d’un valor que se sotmet a revisió cada any (encara que es pot avançar), tenint en compte l’evolució de la zona i dels preus. En tractar-se d’un valor administratiu, és convenient que no superi el valor del mercat. Per això se li sol aplicar un coeficient de minoració del 0,5%.
No confondre amb el valor de referència dels immobles, que ha començat a ser efectiu el primer dia d’enguany.
En quins impostos s’utilitza el valor cadastral?
Com ja hem assenyalat abans, el valor cadastral afectava el càlcul de determinats impostos: IBI, plusvàlua municipal i altres taxes autonòmiques i estatals com l’Impost sobre el Patrimoni.
No obstant això, amb motiu de l’aprovació de la Llei 11/2021 de mesures de prevenció i lluita contra el frau, des del primer dia d’enguany, això ja no és així, i ara només afecta a l’IBI, encara que pot continuar sent important per a la plusvàlua municipal.
IBI
L’IBI és un impost que han de pagar els propietaris dels habitatges tots els anys.
El valor cadastral és la base imposable de l’IBI, és a dir, és la base sobre la qual els ajuntaments calculen aquest impost; després, el multipliquen per un percentatge (que sol rondar entre el 0,4% i el 1,3%). El resultat és el que ha de pagar el propietari. No obstant això, existeixen uns certs mecanismes fiscals que permeten controlar l’efecte que causa la variació en aquest impost.
Plusvàlua municipal
La plusvàlua es calcula a través del valor cadastral, especialment a través del valor cadastral del sòl, encara que a la fórmula també s’uneixen altres conceptes com el nombre d’anys transcorreguts entre la compra i venda de l’immoble, o del municipi.
Per a la plusvàlua pot continuar afectant depenent de la fórmula que s’utilitzi per al seu càlcul:
Objectiva és aquella que pren com a referència el valor cadastral.
Real és la que no té en compte aquest valor.
Quan pot canviar el valor cadastral?
La base liquidable de l’IBI es calcula aplicant una reducció decreixent durant 10 anys, és a dir, durant el primer any, la reducció és del 90%, del 80% durant el segon i així successivament. El límit és el desè any, quan s’arribarà a una base liquidable equivalent al valor cadastral que hagi estat revisat.
De manera addicional, els ajuntaments dels municipis en els quals es trobi l’habitatge podran establir gravàmens de diferents tipus, que poden oscil·lar entre el 0,4% i el 1,1% per als béns urbans. També tenen la potestat d’aprovar una bonificació que reguli la pujada individual de la quota de l’IBI perquè aquest no superi el que decideixi el municipi.
No obstant això, el valor cadastral no té per què canviar cada any. Per exemple, ciutats com Madrid o Barcelona no van experimentar canvis en el cadastre durant 2020, mentre que a València va pujar el 3% i, a Sevilla, el 2%. En els Pressupostos Generals de l’Estat es contempla que durant aquest any s’actualitzi el valor cadastral de fins a 825.000 immobles en el territori.
