Malgrat que el pes en la compra de cases per part de russos i ucraïnesos és petit a Espanya, per sota del 4% del total d’estrangers, amb xifres dels últims anys de notaris i registradors, el nostre país continua sent la destinació preferida de la classe mitjana russa per a tenir una segona residència de vacances.
Conflicte entre Rússia i Ucraïna: quines implicacions tindrà en el mercat immobiliari espanyol
El conflicte entre Rússia i Ucraïna continua evolucionant sense aparença que les negociacions de pau arribin a bon terme, almenys a curt termini. Els efectes en l’economia mundial ja són evidents, amb inestabilitat en els mercats borsaris i un augment dels preus del petroli i el gas, i altres matèries primeres.
Espanya és un dels països menys exposats a la invasió en l’est d’Europa, segons ha afirmat la vicepresidenta del Govern Nadia Calviño, i ha afirmat que s’estan preparant els mecanismes perquè la més que possible pujada del preu del gas i els carburants no afectin la butxaca dels espanyols.
Per al sector de l’habitatge espanyol, l’impacte pot anar més cap a un encariment de les matèries primeres que a un cop a la inversió en el residencial, ja que el pes dels compradors russos a Espanya ha estat a l’entorn del 2% al 4% del total de compres realitzades per estrangers en els últims anys, mentre que els ucraïnesos es mouen en la mitjana d’un 1%, segons les dades del Consell General del Notariat i del Col·legi de Registradors de la Propietat.
Per posar un exemple, a tancament de 2022, el 10,8% de les gairebé 565.000 transaccions d’habitatges registrats a Espanya van ser realitzades per ciutadans estrangers, prop de 61.000 compravendes. D’elles, una mica més de 1.300 cases van ser comprades per russos, mentre que una mica més de 730 ho van ser per ucraïnesos, segons les dades trimestrals avançades de l’Estadística Registral Immobiliària. L’impacte de la pandèmia del coronavirus, amb les mesures de confinament i les restriccions a la mobilitat han dificultat l’entrada d’inversors estrangers en els dos últims anys.
Una de les opcions que atreu als russos a comprar cases a Espanya és la possibilitat d’aconseguir el permís de residència, l’anomenada Golden Visa, per realitzar una inversió immobiliària igual o superior a 500.000 euros.
Els visats per a inversors estan regulats en la Llei 14/2013, de 27 de setembre, de suport als emprenedors i la seva internacionalització, ara dependents del Ministeri de Treball, Migracions i Seguretat Social. Existeixen diversos tipus de visats en funció de la mena d’inversió, que van des del permís de residència per inversor de capital, inversió en immobles o per inversor empresarial.
Des de la seva entrada en vigor, els ciutadans russos representen entorn del 24% dels permisos atorgats i ocupen el segon lloc després dels ciutadans de nacionalitat xinesa, amb les dades recollides en l’informe elaborat a la fi de 2020 per l’Institut de Comerç Exterior (ICEX).
Si en 2020, es van expedir 74 visats per inversió a nacionals russos, un any marcat per la pandèmia del coronavirus, en 2021 van augmentar a 157 ciutadans. En el que va de 2022, ja s’havien concedit sis visats per l’adquisició d’immobles de més de 500.000 euros per forans de nacionalitat russa només al gener, segons confirmen fonts del Ministeri, abans de l’esclat del conflicte armat a Ucraïna.
L’escalada de la tensió entre Rússia i Ucraïna ha portat als EUA, el Regne Unit i la Unió Europea a imposar dures sancions a l’Executiu i l’entono de Vladimir Putin. Després que la Federació Russa reconegués com a entitats independents les zones no controlades pel Govern ucraïnès, a les províncies de Donetsk i Luhansk, i la posterior decisió d’enviar tropes russes a aquestes zones, el Consell Europeu va decidir dimecres passat 23 de febrer de 2022, aplicar un paquet addicional de mesures restrictives que inclouen:
-Sancions específiques contra els 351 membres de la Duma estatal russa i altres 27 persones
-Restriccions a les relacions econòmiques amb àrees no controlades pel govern ucraïnès a les províncies de Donetsk i Luhansk;
-Restriccions a l’accés de Rússia als mercats i serveis financers i de capital de la UE.
El perfil del comprador rus a Espanya: on compren i què demanden
Des de 2014, amb l’annexió de la península de Crimea i Sebastopol a Rússia i el conflicte armat a les províncies de Donetsk i Luhansk, Europa porta imposant una sèrie de sancions econòmiques al moviment de capitals procedents de la potència euroasiàtica. Això s’ha vist reflectit en el mercat residencial espanyol amb una caiguda de les operacions per part dels ciutadans russos, sobretot no residents, des dels màxims aconseguits just aquest any (més de 4.670 compravendes), segons les dades de notaris, sent la primera nacionalitat extracomunitària aquest mateix any.
Des de llavors, les seves compravendes han anat descendint i s’han vist superats pel Marroc i la Xina com els principals països fora de la UE a invertir en cases a Espanya. D’altra banda, el major interès dels ciutadans russos per l’habitatge al nostre país ha estat amb finalitats turístics i vacacionals com a segona residència.
Segons les dades de tots dos organismes espanyols, fins a l’esclat de la pandèmia, el principal mercat per als russos era la Comunitat Valenciana, amb gairebé el 50% de la seva quota de mercat. Li seguien Catalunya (21%), Andalusia (13%), Canàries i Madrid, per sota del 10%. Més en profunditat, Alacant, Barcelona i València van representar sis de cada 10 compravendes realitzades per russos en 2019.
Amb dades prepandèmia, l’informe del ICEX confirma que les sancions econòmiques a Rússia des de 2015 han reduït el pes de les grans operacions, aquelles per sobre dels 100 m². El preu mitjà de l’habitatge que adquireixen els ciutadans russos a Espanya es troba en el torn dels 1.700 euros/m².
En l’informe elaborat per l’Oficina Econòmica i Comercial d’Espanya a Moscou, s’inclou informació dels mercats locals. Per exemple, el portal d’informació rus Azbuka Spain, va realitzar un estudi per a conèixer quin és el perfil del comprador rus en diversos països. Per a Espanya, el perfil mitjà del comprador “és un home d’entre 35 i 45 anys, casat i amb fills, que exerceix una funció de directiu o té un sou mig-alt a Rússia”.
Aquest portal rus agrega que, “molts dels compradors han passat les seves vacances a Espanya i desitgen adquirir una segona residència vacacional buscant sol i platja. Uns altres, es traslladen a Espanya per negocis o per a començar una nova vida atrets per l’excel·lent qualitat de vida i la bona relació qualitat/preu de l’educació per als seus fills. Durant el procés de compra, la major part dels compradors russos es guien per recomanacions de familiars i amics que han estat a Espanya, més que per la publicitat”, concreten.
D’altra banda, el portal immobiliari rus Prian va confirmar que abans de l’esclat de pandèmia, Espanya era el primer destí preferit pels compradors de classe mitjana russa, per davant de Bulgària, Turquia, Alemanya o Itàlia. El Regne Unit, i concretament Londres, continua sent el destí preferit de les adquisicions immobiliàries de luxe entre l’elit russa des de fa anys.
Les agències immobiliàries locals dominen la comercialització d’habitatges des de Rússia a Espanya. En col·laboració amb agències locals espanyoles ofereixen el servei, sobretot, a clients de Moscou i Sant Petersburg. La barrera de l’idioma és molt rellevant a l’hora de realitzar qualsevol operació amb els ciutadans russos.
