Un contracte de lloguer amb opció a compra és un format híbrid entre dues modalitats més conegudes, el lloguer i la compravenda. Parlem d’un document legal més complex, que inclou dos subcontractes. El primer d’ells aglutinarà totes les condicions de l’arrendament de l’habitatge, mentre que el segon reflectirà tots les qüestions i acords aconseguits per a l’adquisició d’aquest immoble en un futur pròxim.
Com funciona el lloguer amb opció a compra?
Els pisos de lloguer amb opció a compra garanteixen que, passat un període de temps prèviament pactat, l’inquilí pot adquirir l’habitatge pel preu estipulat al principi de la relació contractual. A més, de la quantia final es descomptarà tot o part del que ja hagi pagat en concepte de rendes mensuals.
Les persones que accedeixen a aquesta modalitat de contracte no tenen l’obligació de comprar l’habitatge transcorregut el termini establert prèviament. Podran triar lliurement si executen la compra o prefereixen no fer-ho.
Aquest tipus de contractes són una alternativa per a aquelles persones que volen comprar a mitjà termini, però que no disposen de la liquiditat necessària per a fer front al desemborsament inicial que comporta comprar una casa. Cal tenir en compte que, generalment, la banca presta en la hipoteca un 80% del preu total de l’immoble. És a dir, si l’habitatge val 150.000 euros, el préstec hipotecari serà d’un màxim de 120.000 euros.
Llavors per a poder realitzar la compra serà necessari comptar amb el 20% restant, seguint amb l’exemple anterior uns 30.000 euros, al que caldrà sumar sobre un 10% addicional per a pagar les despeses i impostos relacionats amb l’operació. Avui dia, estalviar aquest 30% del preu total d’un habitatge pot ser inviable per a moltes persones.
Quins requisits ha de complir un contracte de lloguer amb opció a compra?
A l’hora de signar aquest tipus de contracte és important revisar amb cura totes les condicions, que es dividiran en dues categories: lloguer i compra. En general, podem destacar una sèrie de criteris comuns, que sempre han d’aparèixer per escrit:
-El preu per a la futura compra haurà d’estar reflectit en el document.
-Haurà d’estar registrat el termini acordat, després del qual es podrà formalitzar la compra de l’immoble.
-També és habitual que aparegui reflectida una prima. És a dir, una quantitat de diners que es paga al propietari de l’habitatge (arrendador) en concepte de concessió de l’opció de compra. Aquests diners sol descomptar-se del preu final, si l’inquilí finalment decideix realitzar la compra, i el normal és que el perdi si decideix no fer-ho.
Avantatges del lloguer amb opció a compra per als propietaris
Aquest tipus de contractes presenta molts avantatges per a les dues parts implicades, arrendador/venedor i arrendatari/comprador. És, sens dubte, una alternativa viable en grans nuclis de població en els quals els preus de mercat immobiliari són més alts i dificulten el procés de compra als potencials compradors.
Parlem d’una opció molt avantatjosa per a l’inquilí de l’habitatge, ja que li facilita molt l’accés a la compra d’aquesta. Però el lloguer amb opció a compra també té molts avantatges per al propietari de l’immoble, tant durant el període d’arrendament, com amb la compravenda final.
Avantatges per al propietari durant el període de lloguer
Davant la caiguda del mercat immobiliari o en un període de crisi econòmica, en el qual la compravenda del pis pot resultar més complicada, aquesta opció li permet tenir ingressos periòdics pel seu arrendament. Aconsegueix així un rendiment immediat per aquest habitatge, sense renunciar a una futura venda.
A més, aquest tipus de contracte permet al propietari gaudir de beneficis fiscals relacionats amb el lloguer. Podrà deduir-se despeses relacionades amb el manteniment de l’immoble, subministraments, assegurances de la llar i despeses de la comunitat. Retardant el pagament d’impostos i despeses relacionades amb el procés de compravenda.
L’inquilí haurà de fer front al pagament d’una prima per la concessió de l’opció a compra. Una qüestió que pot resultar determinant per a la futura adquisició de l’immoble. El comprador també pot veure aquesta prima com una assegurança davant impagaments, ja que si l’inquilí no abona les quotes de la renda perdrà els drets a la compra del pis en els termes pactats.
Durant el lloguer de l’immoble, el propietari podrà pujar el preu de la renda per a adaptar-lo a l’IPC.
Avantatges per al propietari en la compravenda
Si finalment l’inquilí no executa la compra de l’habitatge, el propietari no haurà de retornar ni les mensualitats de la renda, ni la prima pagada per l’inquilí a l’inici de la relació contractual. Quan l’arrendatari li ho notifiqui, podrà posar l’immoble de nou a la venda o tornar a optar per un contracte de lloguer amb opció a compra.
A nivell impositiu tampoc perd, després de descomptar el pagat en concepte de lloguer (haurà de declarar les rendes) el preu de l’habitatge serà inferior pel que la quantia final a abonar en impostos relatius a la venda, com la plusvàlua també es redueixen.
Si tens dubtes sobre si és rendible un lloguer amb opció a compra, podem dir-te que pot ser molt beneficiós per a les dues parts implicades en el procés. L’arrendatari pot viure de lloguer mentre inverteix en una possible compra i el propietari de l’habitatge treu un rendiment de l’immoble amb la renda sense renunciar a una possible venda a mitjà termini.
