Un contrato de alquiler con opción a compra es un formato híbrido entre dos modalidades más conocidas, el alquiler y la compraventa. Hablamos de un documento legal más complejo, que incluye dos subcontratos. El primero de ellos aglutinará todas las condiciones del arrendamiento de la vivienda, mientras que el segundo reflejará todos las cuestiones y acuerdos alcanzados para la adquisición de ese inmueble en un futuro próximo.
¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?
Los pisos de alquiler con opción a compra garantizan que, pasado un periodo de tiempo previamente pactado, el inquilino puede adquirir la vivienda por el precio estipulado al principio de la relación contractual. Además, de la cuantía final se descontará todo o parte de lo que ya haya pagado en concepto de rentas mensuales.
Las personas que acceden a esta modalidad de contrato no tienen la obligación de comprar la vivienda transcurrido el plazo establecido previamente. Podrán elegir libremente si ejecutan la compra o prefieren no hacerlo.
Este tipo de contratos son una alternativa para aquellas personas que quieren comprar a medio plazo, pero que no disponen de la liquidez necesaria para hacer frente al desembolso inicial que conlleva comprar una casa. Hay que tener en cuenta que, generalmente, la banca presta en la hipoteca un 80% del precio total del inmueble. Es decir, si la vivienda vale 150.000 euros, el préstamo hipotecario será de un máximo de 120.000 euros.
Entonces para poder realizar la compra será necesario contar con el 20% restante, siguiendo con el ejemplo anterior unos 30.000 euros, a lo que habrá que sumar sobre un 10% adicional para pagar los gastos e impuestos relacionados con la operación. Hoy en día, ahorrar ese 30% del precio total de una vivienda puede ser inviable para muchas personas.
¿Qué requisitos debe cumplir un contrato de alquiler con opción a compra?
A la hora de firmar este tipo de contrato es importante revisar con cuidado todas las condiciones, que se dividirán en dos categorías: alquiler y compra. En general, podemos destacar una serie de criterios comunes, que siempre deben aparecer por escrito:
-El precio para la futura compra deberá estar reflejado en el documento.
-Deberá estar registrado el plazo acordado, tras el que se podrá formalizar la compra del inmueble.
-También es habitual que aparezca reflejada una prima. Es decir, una cantidad de dinero que se paga al propietario de la vivienda (arrendador) en concepto de concesión de la opción de compra. Ese dinero suele descontarse del precio final, si el inquilino finalmente decide realizar la compra, y lo normal es que lo pierda si decide no hacerlo.
Ventajas del alquiler con opción a compra para los propietarios
Este tipo de contratos presenta muchas ventajas para las dos partes implicadas, arrendador/vendedor y arrendatario/comprador. Es, sin duda, una alternativa viable en grandes núcleos de población en los que los precios de mercado inmobiliario son más altos y dificultan el proceso de compra a los potenciales compradores.
Hablamos de una opción muy ventajosa para el inquilino de la vivienda, ya que le facilita mucho el acceso a la compra de la misma. Pero el alquiler con opción a compra también tiene muchas ventajas para el propietario del inmueble, tanto durante el periodo de arrendamiento, como con la compraventa final.
Ventajas para el propietario durante el período de alquiler
Ante la caída del mercado inmobiliario o en un periodo de crisis económica, en el que la compraventa del piso puede resultar más complicada, esta opción le permite tener ingresos periódicos por su arrendamiento. Consigue así un rendimiento inmediato por esa vivienda, sin renunciar a una futura venta.
Además, este tipo de contrato permite al propietario disfrutar de beneficios fiscales relacionados con el alquiler. Podrá deducirse gastos relacionados con el mantenimiento del inmueble, suministros, seguros del hogar y gastos de la comunidad. Retrasando el pago de impuestos y gastos relacionados con el proceso de compraventa.
El inquilino tendrá que hacer frente al pago de una prima por la concesión de la opción a compra. Una cuestión que puede resultar determinante para la futura adquisición del inmueble. El comprador también puede ver esta prima como un seguro ante impagos, ya que si el inquilino no abona las cuotas de la renta perderá los derechos a la compra del piso en los términos pactados.
Durante el alquiler del inmueble, el propietario podrá subir el precio de la renta para adaptarlo al IPC.
Ventajas para el propietario en la compraventa
Si finalmente el inquilino no ejecuta la compra de la vivienda, el propietario no tendrá que devolver ni las mensualidades de la renta, ni la prima pagada por el inquilino al inicio de la relación contractual. Cuando el arrendatario se lo notifique, podrá poner el inmueble de nuevo a la venta o volver a optar por un contrato de alquiler con opción a compra.
A nivel impositivo tampoco pierde, tras descontar lo pagado en concepto de alquiler (tendrá que declarar las rentas) el precio de la vivienda será inferior por lo que la cuantía final a abonar en impuestos relativos a la venta, como la plusvalía también se reducen.
Si tienes dudas sobre si es rentable un alquiler con opción a compra, podemos decirte que puede ser muy beneficioso para las dos partes implicadas en el proceso. El arrendatario puede vivir de alquiler mientras invierte en una posible compra y el propietario de la vivienda saca un rendimiento del inmueble con la renta sin renunciar a una posible venta a medio plazo.
