Malgrat la situació d’incertesa per l’alça en els tipus d’interès, la inflació i el creixement dels preus per sobre del 8% de mitjana a Espanya, les operacions en el mercat immobiliari mantenen un bon ritme. Segons les últimes dades del Consell General del Notariat, el mes d’abril passat es van produir més de 90.000 transaccions, amb una variació interanual del 12%.
Xifres en línia amb les positives dades en el tancament d’operacions immobiliàries del passat any, quan es van vendre, d’acord amb l’INE, un total de 566.049 habitatges, amb un creixement de gairebé el 12% respecte a les xifres registrades en 2019 i gairebé un 35% més respecte a 2020.
Unes dades que reflecteixen el latent interès dels espanyols per l’habitatge. Una demanda en alça que xoca amb el desconeixement de molts compradors sobre el mercat immobiliari i de la pròpia terminologia utilitzada en el sector.
T’expliquem alguns conceptes bàsics:
1. Home staging
La bona aparença dels immobles és un factor clau en la decisió dels futurs compradors o inquilins. En aquest sentit, el home staging és la tècnica per la qual es fa més atractiva un habitatge als ulls dels possibles clients, gràcies a la publicació de bones fotografies en els portals immobiliaris, la redecoració, una millor disposició dels mobles, o fins i tot a través d’una recreació en realitat virtual de com podria ser un habitatge d’obra nova o després d’una reforma. L’objectiu és captar més clients potencials i també aconseguir una revaloració de la casa.
2. ITE
Són les sigles per a la Inspecció Tècnica d’un Edifici, un sistema de control de caràcter obligatori per a assegurar la rehabilitació i conservació dels edificis, així com per a controlar el nivell de seguretat de l’immoble i dels seus habitants. S’ha de realitzar amb la supervisió d’un tècnic especialitzat, com a arquitectes, enginyers o aparelladors, en la qual es revisarà l’estat dels elements comuns (façanes, terrats, xarxes generals de lampisteria i sanejament) i la correcta accessibilitat. En el cas dels edificis a partir de 50 anys d’antiguitat han de superar amb èxit la ITE almenys cada 10 anys.
3. Nua propietat
Un terme jurídic que es refereix al fet que el propietari té la propietat l’immoble, però no l’ús i gaudi d’aquest. Si un habitatge està a la venda sota aquest terme vol dir que el propietari podria residir en la mateixa fins a la seva defunció, però la propietat resideix en el futur comprador.
4. Aneguet lleig
Dins del mercat immobiliari es coneixen com a aneguets lleigs a aquells habitatges la venda dels quals en el mercat pot resultar molt difícil pel fet que les seves característiques no les fan atractives per al públic general. Per exemple, les cases amb sostres baixos, amb una mala distribució en la qual els llargs passadissos ocupen tots els metres quadrats, o amb una ubicació lluny de les xarxes de transport, que solen ser més difícils de donar sortida donin el mercat.
5. Proptech
Compost de les paraules ‘property’ i ‘technology’, es tracta d’un terme que fa referència a totes les empreses que utilitzen la tecnologia i les eines digitals aplicades al sector immobiliari. Però no sols s’utilitza per a nomenar les empreses involucrades en aquest procés, sinó per a definir els canvis digitals que experimenta dia a dia el mercat immobiliari. La domòtica, l’ús de tecnologies de realitat virtual per a ensenyar habitatges o les eines de Big Data per a la gestió de dades són només alguns dels nombrosos conceptes que engloba el Proptech.
6. Realtor
Una paraula que en moltes ocasions s’utilitza com a sinònim d’agent immobiliari o venedor de propietats, encara que tècnicament no tenen per què ser iguals. Concretament, un Realtor és un agent immobiliari membre de la NAR (National Associaton of Realtors) que es regeix per un estricte codi d’ètica en el compliment de les seves funcions. A més, ha de tenir experiència contrastada en el sector, així com formació sobre el mercat immobiliari i les legislacions per les quals es regeix.
7. Venda per murmuri
Amb l’augment de la demanda d’habitatge, ha ressorgit aquesta tendència en la qual les agències immobiliàries tanquen amb el comprador una compravenda d’habitatge de segona mà abans que l’oferta arribi a publicar-se en els aparadors, webs o portals.
En la venda per murmuri, el comprador contracta al seu agent immobiliari com el seu representant davant el mercat. Detalla molt bé les característiques i necessitats de l’habitatge que està buscant amb l’objectiu que li contactin quan tinguin disponible un immoble d’aquestes condicions. D’aquesta manera, sabent per endavant els requisits que vol el comprador, és molt més senzill oferir-li un habitatge que s’emmotlli a les seves preferències, contribuint a reduir la taxa de clients insatisfets entre un 13 i un 15%.
8. Cèdula d’habitabilitat
Es tracta d’un document administratiu que acredita que un habitatge té els requisits tècnics, higiènics i sanitaris mínims per a ser habitada. És imprescindible comptar amb aquest certificat per a realitzar qualsevol tràmit de compravenda o de lloguer, així com per a donar d’alta serveis com l’aigua, llum o gas.
Els requisits i la vigència de les cèdules d’habitabilitat varien depenent de la comunitat autònoma, encara que en general solen tenir una vigència de 15 anys i han d’estar signades i supervisades per un arquitecte o aparellador. Per a la seva validació es tenen en compte principalment la salubritat i la superfície útil de l’habitatge, la distribució de l’espai i l’altura de les habitacions.
9. Certificat o etiqueta d’eficiència energètica
És un altre dels documents imprescindibles si es vol llogar o vendre un habitatge, ja que reflecteix el seu consum energètic tenint en compte aspectes com els sistemes de ventilació, il·luminació, calefacció i refrigeració o aigua calenta. Totes les dades analitzades es recullen en una escala de qualificació que va des del nivell A (el més eficient) fins al nivell G (el menys eficient).
Per a obtenir l’etiqueta d’eficiència energètica el propietari ha de contactar amb una empresa, enginyer, arquitecte o tècnic autoritzat. Es tracta d’un servei que no està regulat per les institucions, per la qual cosa cada empresa pot cobrar una tarifa diferent. Després de l’elecció, el tècnic encarregat haurà de recopilar tota la informació del consum energètic de l’habitatge (materials de les parets i finestres, orientació i dimensió de l’habitatge, eficiència de l’aire condicionat, instal·lacions elèctriques i calefacció…) per a l’emissió de l’etiqueta. Després d’això, l’últim pas és registrar el document davant l’organisme competent de la comunitat autònoma o regió per a certificar la seva validesa.
10. Escriptura i títol de propietat
Encara que en el sector immobiliari es tendeix a usar aquests dos termes de manera indistinta, la veritat és que són dos aspectes relacionats, però diferents. El títol de propietat és tan sols un concepte que representa la propietat legal de l’habitatge, així com els drets que es transmeten del venedor al comprador. D’altra banda, l’escriptura de propietat és el document físic i legal que transmet el títol de propietari al comprador.
