Después de comprar una casa, pueden aparecer defectos que supongan un quebradero de cabeza. Son los denominados y temidos vicios ocultos. Te explicamos cómo reclamarlos.
A la hora de comprar una vivienda, conviene hacer una inspección minuciosa de su estado. Detrás de una apariencia correcta pueden encontrarse vicios ocultos o desperfectos cuyo coste de reparación pueda incrementar notablemente el precio de compra. El problema es que muchas veces no son visibles hasta que pasa un tiempo. ¿Se pueden reclamar? Te lo contamos.
¿Qué son los vicios ocultos de una vivienda?
Los vicios ocultos de una vivienda son defectos imperceptibles en primera instancia y que, de saberse, podrían haber influido en la toma de decisión de la compra, pudiéndose no haberse realizado o, en caso de que el interés persistiese, haber ofrecido menos dinero por ella.
Por ejemplo, se compra una casa que parece en buen estado, pero aparecen humedades a las pocas semanas o meses. No es casualidad, seguramente el propietario ha omitido dicha información para poder vender la vivienda.
¿Cuáles son los vicios ocultos más comunes en una casa?
Los vicios ocultos más comunes son:
- Goteras, filtraciones y humedades.
- Fallos en el sistema eléctrico o en las tomas de corriente
- Grietas y fisuras en tabiques y muros.
- Fallos en la estructura de la vivienda.
- Tuberías en mal estado.
- Acabados.
¿Qué hacer en caso de vicios ocultos en la vivienda?
Hay que distinguir entre dos tipos de vicios ocultos. Los que permiten el uso parcial de la vivienda y los que la hacen inservible.
Si la casa es inservible, tiene defectos y desperfectos que hacen imposible su habitabilidad, el comprador puede demandar al vendedor, que estará obligado a devolverle el importe de la operación más una compensación por los daños y perjuicios ocasionados.
Por otro lado, si la vivienda puede ser usada parcialmente, como en el ejemplo anterior de las humedades, el comprador podrá poner una demanda para que el vendedor le abone una cantidad con la que poder subsanar ese vicio oculto.
¿Qué hacer con vicios ocultos en obra nueva?
Sí, pueden aparecer vicios ocultos en las casas de obra nueva y se pueden reclamar. Las acciones que se ejerciten lo pueden ser contra el vendedor, promotor, constructor, dirección técnica, dirección facultativa, etc., es decir, se puede reclamar a todas las personas físicas o jurídicas involucradas.
¿Cuánto tiempo hay para reclamar?
Durante diez años desde la fecha de recepción de la obra, se podrán reclamar los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que afecten a la cimentación. Por ejemplo, los soportes, las vigas, los forjados, los muros de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia mecánica y la estabilidad del edificio.
Además, durante tres años después de la entrega, se podrán reclamar los daños causados en el edificio por vicios ocultos o defectos de los elementos constructivos o de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
El constructor también responderá de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a elementos de terminación o acabado de las obras dentro del plazo de un año.
Vicios ocultos en vivienda de segunda mano: tiempo para reclamar
Si los vicios ocultos aparecen en una vivienda de segunda mano, es decir, aquella comprada a un particular, tienes seis meses de plazo desde la toma de posesión para presentar una queja al comprador. Cuánto antes mejor, así se reforzará la conexión entre el defecto y el estado de la vivienda previo a la compra. Si dejas que pase mucho tiempo, será más complicado demostrarlo.
Tendrás que comunicar el vicio oculto al vendedor por escrito, lo mejor es hacerlo por burofax. En el mensaje deberán aparecer los defectos y el plazo para solventarlos. Si el vendedor se muestra conforme, problema solucionado. Sin embargo, lo más frecuente es que no se llegue a un acuerdo. Lo mejor es ponerse en manos de un abogado experto en Derecho Inmobiliario.
Requisitos para reclamar por vicios ocultos
No todos los vicios ocultos se pueden reclamar e, incluso, habiéndolos, puede existir un vacío legal que obre en favor al vendedor. Estos son los requisitos.
- El defecto o el vicio oculto debe ser previo a la compraventa: Se tiene que demostrar que el vicio oculto estaba antes de la compraventa. De lo contrario, la reclamación no será efectiva. Otra vez, lo mejor es dejarse aconsejar por un profesional cualificado.
- El vicio oculto debe ser grave: El defecto tiene que ser tan importante, que en caso de haberse sabido de antemano, no se hubiese comprado la vivienda o se hubiese ofrecido un importe inferior.
- Si el vicio oculto ha estado a la vista durante las visitas previas a la formalización de la operación, es decir, es fácilmente detectable, no se podrá reclamar, en principio.
Consejos para evitar los vicios ocultos
Comprar una vivienda es uno de los momentos más importantes de la vida. Supone un desembolso de dinero muy elevado y se invierte mucha ilusión. Por ello, cualquier previsión es poca. Algunos arquitectos ofrecen sus servicios para acompañar al comprador en sus visitas. De este modo, te asegurarás que un profesional cualificado examine la casa a conciencia y evitarás sorpresas desagradables.
