Dado que se trata de un tipo de compraventa cada vez más extendido en España, a continuación analizaremos todas estas cuestiones para que vender la propiedad de una vivienda sea lo más fácil y seguro posible.
¿Qué es la nuda propiedad y qué ventajas ofrece?
La nuda propiedad es el derecho de propiedad que tiene una persona sobre un bien, sólo como dueño. Aplicado a un inmueble, significa que dicha persona posee una vivienda en propiedad pero no tiene derecho a su uso; es un tercero quien la disfruta, en condición de usufructuario.
Por lo tanto, en la situación de nuda propiedad existen dos figuras:
- El nudo propietario: es legalmente el dueño de la vivienda, pero no puede ni vivir en ella ni sacarle rentabilidad económica
- El usufructuario: es quien tiene el derecho de usar la vivienda, por lo que puede vivir en ella, alquilarla o, incluso, vender su derecho por un tiempo determinado
Sin embargo, en muchas ocasiones, el nudo propietario sigue siendo el usufructuario, de forma que puede vivir en el inmueble de por vida y, además, recibir dinero por él. Por su lado, el comprador también sale ganando, ya que adquiere una vivienda a un precio inferior al de mercado.
Por todas estas ventajas, se trata de una opción cada vez más contemplada por ambas partes. De hecho, en los últimos años, este tipo de operaciones han llegado a máximos históricos, sobre todo en las personas mayores, que son las principales interesadas en convertirse en nudos propietarios.
Como acabamos de mencionar, las personas mayores de 65 años son quienes abanderan la nuda propiedad inmobiliaria, especialmente, aquellas que no tienen herederos. De esta manera, perciben un dinero extra para disfrutar de su jubilación y, al mismo tiempo, pueden seguir viviendo en su casa.
Normalmente, cuando el nudo propietario vende su inmueble, lo traspasa para quedarse él como usufructuario; así, se asegura una renta y a la vez continúa teniendo el derecho de vivir en el mismo lugar y no tener que venderlo de forma tradicional para irse a vivir de alquiler siendo mayor de 65 años, por ejemplo.
En caso de que sí que tengan hijos o nietos a quien dejar su inmueble, éstos heredarán una vivienda en usufructo. Sin embargo, en la mayoría de casos, cuando fallecen, y a no ser que se haya firmado un contrato de usufructo por un tiempo determinado, el comprador pasará a convertirse en propietario de pleno derecho del inmueble.
¿Qué aspectos hay que tener en cuenta antes de comprar una casa con nuda propiedad?
A pesar de las grandes ventajas que tiene comprar una casa con nuda propiedad, entre las que destaca adquirir un inmueble a un precio inferior al de mercado, por lo que se trata de una buena inversión, hay ciertos aspectos que hay que tener en cuenta.
En primer lugar, que durante el tiempo en el que el nudo propietario tenga derecho a ser también el usufructuario, el comprador no podrá disponer de éste. Además, el comprador también deberá mantener en correcto estado el inmueble y, en el caso de que termine el usufructo, devolverlo en las mismas condiciones que cuando lo adquirió
Aunque puede variar de unos contratos a otros, en general, el comprador deberá abonar algunos gastos, como el IBI, las posibles derramas extraordinarias que se produzcan en la comunidad de propietarios o la tasa de basuras, entre otros.
Es importante aclarar que el usufructuario puede vivir o alquilar la vivienda sin necesidad del consentimiento del nudo propietario. Sin embargo, al no ser el propietario, no tendrá el derecho de hipotecar el inmueble, aunque sí deberá pagar las cuotas hipotecarias, en caso de que ya existan.
En cualquier caso, es importante que las cláusulas del contrato estén claras para ambas partes y que tanto el propietario como el comprador estén de acuerdo con ellas y sepan cuál es el funcionamiento de la nuda propiedad. La compraventa deberá hacerse ante notario e inscribirse en el Registro de la Propiedad.
Respecto al precio, es importante aclarar que es importante que no sea inferior al precio fiscal del inmueble, fijado por Hacienda. Sin embargo, como ya hemos comentado, se trata de una muy buena inversión, dado que favorece a ambas partes.
