El valor catastral de un inmueble es la valoración objetiva de una propiedad que se realiza tomando como referencia diferentes aspectos: la ubicación del inmueble, los metros cuadrados de construcción y los metros del terreno.
Se trata de una estimación que se tiene en cuenta a la hora de calcular determinados impuestos: el IBI, la plusvalía municipal, y otros impuestos tanto estatales como autonómicos
¿Para qué se utiliza el valor catastral?
El valor catastral es un cálculo que realiza el Ministerio de Economía y Hacienda teniendo en cuenta diferentes criterios, siendo los más importantes:
- la ubicación,
- el valor del suelo,
- los costes vinculados a la construcción,
- la calidad de la construcción,
- la antigüedad,
- el tipo de vivienda (que sea o no histórica) y
- el valor del mercado.
Se trata de un valor que se somete a revisión cada año (aunque se puede adelantar), teniendo en cuenta la evolución de la zona y de los precios. Al tratarse de un valor administrativo, es conveniente que no supere el valor del mercado. Por eso se le suele aplicar un coeficiente de minoración del 0,5%.
No confundir con el valor de referencia de los inmuebles, que ha empezado a ser efectivo el primer día de este año.
¿En qué impuestos se utiliza el valor catastral?
Como ya hemos señalado antes, el valor catastral afectaba al cálculo de determinados impuestos: IBI, plusvalía municipal y otras tasas autonómicas y estatales como el Impuesto sobre el Patrimonio.
Sin embargo, con motivo de la aprobación de la Ley 11/2021 de medidas de prevención y lucha contra el fraude, desde el primer día de este año, esto ya no es así, y ahora solo afecta al IBI, aunque puede seguir siendo importante para la plusvalía municipal.
IBI
El IBI es un impuesto que deben pagar los propietarios de las viviendas todos los años.
El valor catastral es la base imponible del IBI, es decir, es la base sobre la cual los ayuntamientos calculan este impuesto; después, lo multiplican por un porcentaje (que suele rondar entre el 0,4% y el 1,3%). El resultado es lo que tiene que pagar el propietario. No obstante, existen ciertos mecanismos fiscales que permiten controlar el efecto que causa la variación en este impuesto.
Plusvalía municipal
La plusvalía se calcula a través del valor catastral, especialmente a través del valor catastral del suelo, aunque a la fórmula también se unen otros conceptos como el número de años transcurridos entre la compra y venta del inmueble, o del municipio.
Para la plusvalía puede seguir afectando dependiendo de la fórmula que se utilice para su cálculo:
- Objetiva es aquella que toma como referencia el valor catastral.
- Real es la que no tiene en cuenta este valor.
¿Cuándo puede cambiar el valor catastral?
La base liquidable del IBI se calcula aplicando una reducción decreciente durante 10 años, es decir, durante el primer año, la reducción es del 90%, del 80% durante el segundo y así sucesivamente. El límite es el décimo año, cuando se llegará a una base liquidable equivalente al valor catastral que haya sido revisado.
De manera adicional, los ayuntamientos de los municipios en los que se encuentre la vivienda podrán establecer gravámenes de diferentes tipos, que pueden oscilar entre el 0,4% y el 1,1% para los bienes urbanos. También tienen la potestad de aprobar una bonificación que regule la subida individual de la cuota del IBI para que este no supere el que decida el municipio.
No obstante, el valor catastral no tiene por qué cambiar cada año. Por ejemplo, ciudades como Madrid o Barcelona no experimentaron cambios en el catastro durante 2020, mientras que en Valencia subió el 3% y, en Sevilla, el 2%. En los Presupuestos Generales del Estado se contempla que durante este año se actualice el valor catastral de hasta 825.000 inmuebles en el territorio.
