La nueva ley de arrendamientos urbanos, conocida como la LAU, entró en vigor en marzo de 2019 y modifica la normativa por la cual se rigen todos los contratos de alquiler en España. Al firmar un contrato de alquiler se les aplicará las normativas de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, y su posterior modificación en virtud de la Ley 4/2013, de 4 de junio, y el Real Decreto Ley 7/2019 de medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler. Sin embargo, todavía son muchos los que tienen dudas. Y es que… ¿Cuáles son los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario al alquilar un piso?
¿Qué es un arrendador y un arrendatario?
Lo primero de todo, una aclaración elemental sobre los términos de arrendador y arrendatario, pues puede haber confusión al intercalar estos con los más comunes propietario e inquilino:
- El arrendador posee el inmueble o, al menos, está autorizado a ponerlo en alquiler. También se le conoce como el casero de la vivienda.
- El arrendatario, o inquilino, por el contrario tiene derecho a ocupar y utilizar la vivienda en alquiler.
Está claro que ambos tienen derechos y obligaciones, aunque nos vamos a centrar en el inquilino en esta ocasión.
Derechos de un inquilino al alquilar un piso
De acuerdo con la nueva LAU, estos son los derechos de una persona que alquila el inmueble:
- Negociar el precio del alquiler
- Negociar la duración del contrato
- Alargar el tiempo del contrato
- Cancelar el contrato de alquiler cuando lo necesite
- Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
- Seguir alquilado incluso si se cambia de propietario
- Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
- Reformar la vivienda por discapacidad de alguno de los inquilinos
- Derecho de tanteo y retracto
Te explicamos en detalle todos estos derechos que tienes al alquilar un piso.
Negociar el precio de alquiler y la duración del contrato
Arrendador y arrendatario pueden pactar antes de la firma del contrato la duración de este y el precio de la renta mensual. Aunque según la ley la duración mínima del contrato será de cinco años a no ser que el inquilino decida lo contrato.
Durante la vigencia del contrato, la renta solo puede actualizarse de manera anual y en los términos pactados por ambas partes. Esta revisión no se hace obligatoriamente según el IPC, sino que puede pactarse entre inquilino y propietario.
Alargar el tiempo del contrato
Llegado el día del fin del contrato, este se prorrogará otros tres años de manera anual y salvo que el arrendatario comunique, con un mínimo de 4 meses de antelación a la fecha final del contrato o de las prórrogas, su rescisión.
Los contratos en los que no se estipule un plazo, se entiende que la duración es de un año con el derecho de prórroga hasta los tres. Si, transcurridos esos tres años de contrato, ni arrendador ni arrendatario notifican la voluntad de rescindirlo con 30 días de antelación, este se alargará un año más (prórroga tácita automática).
Rescindir el contrato de alquiler cuando lo necesite
El inquilino puede anular el contrato a partir de los seis meses, siempre y cuando avise al arrendador con una antelación mínima de 30 días naturales. En este caso, y si así se ha pactado en el contrato, el arrendatario debe indemnizar al propietario con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año de contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año dan lugar a la parte proporcional de la indemnización.
Recuperar la fianza si no hay daños en la vivienda
Una vez finalizado el contrato, si el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas con las compañías de suministros, el propietario solicitará el reingreso de la fianza al organismo correspondiente y se le abonará al inquilino, al mes de la devolución de las llaves. Si se tarda más, el arrendatario puede reclamar intereses.
Seguir alquilado pese al cambio de propietario
Los inquilinos con viviendas inscritas en el Registro de la Propiedad y ocupadas por ellos mismos, sus cónyuges no separados legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, pueden mantener el contrato con los mismos derechos y obligaciones. De no ser así, y si el nuevo propietario quiere hacer uso de la vivienda, el inquilino puede exigir que se le deje continuar durante tres meses, en los que pagará la renta y otras cantidades que se devenguen. También puede exigir al vendedor una indemnización por daños y perjuicios.
Ceder el contrato de arrendamiento en determinadas situaciones
Aunque ya no habite la vivienda, el inquilino puede seguir con el alquiler si en ella continúan su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes, y si está inscrita en el Registro de la Propiedad. En casos de nulidad, separación o divorcio, el cónyuge podrá pasar a ser titular del alquiler si así lo decide la legislación civil, aunque debe comunicarlo al arrendador en un plazo máximo de dos meses desde la notificación judicial.
En caso de fallecimiento del arrendatario, se puede pactar la no subrogación (si sucede tras tres años de contrato) o la extinción del contrato tras los tres años (si se produce antes).
Tener beneficios fiscales en la declaración de la renta
Los inquilinos pueden deducirse el importe anual del alquiler por vivienda habitual en la declaración de la renta (el porcentaje depende de la base imponible) y las reformas realizadas por él (acordadas con el propietario).
Se puede obtener una reducción del 60% en la declaración de la renta si la casa está alquilada como vivienda.
Lograr una rebaja en el precio de alquiler a cambio de mejoras de la vivienda
El arrendatario puede realizar obras de mejora (nunca si afectan a la estabilidad o la seguridad de la vivienda) si el arrendador lo permite por escrito. Además, ambos pueden acordar que el pago de la renta (total o parcial) se reemplace, por un tiempo, por el coste de la reforma en las condiciones pactadas. De no hacerlo en los términos pactados, el arrendador podrá finalizar el contrato.
En obras sin permiso del arrendador, este puede exigirle al arrendatario, al final del contrato, que deje la vivienda en su estado inicial sin indemnización alguna.
Hacer reformas en caso de discapacidad propia o del cónyuge
El arrendatario puede realizar, previa notificación al propietario, obras en el interior de la vivienda si él, su cónyuge o las personas o familiares que conviven de forma permanente en la vivienda tienen alguna discapacidad o más de 70 años. Las reformas no deben afectar a elementos o servicios comunes del edificio, ni a la estabilidad o seguridad de este. Finalizado el contrato, el arrendatario debe dejar el inmueble como antes si el propietario así lo exige.
Derecho de tanteo y retracto
De acuerdo con el artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene derecho a poder comprar la vivienda si el casero le comunica su deseo de venderla junto con el precio. Además, también puede renunciar al derecho de adquisición preferente. De ser así, el arrendador debe avisar de su intención de vender el inmueble con, al menos, 30 días.
Obligaciones de un inquilino al alquilar un piso
Además de sus derechos, al alquilar una vivienda el inquilino tiene una serie de obligaciones que debe cumplir:
- Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato de alquiler
- Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
- Encargarse de los gastos de los suministros
- Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato de alquiler
- Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
- Desalojar la vivienda en caso de impago del alquiler
- Resolución del derecho del arrendador
Te explicamos en detalle todas estas obligaciones que tienes al alquilar un piso.
Abonar una fianza a la hora de formalizar el contrato de alquiler
El arrendatario deberá pagar una fianza legal, destinada a reparar posibles daños en la vivienda (que no a garantizar el pago de las rentas), equivalente a un mes de renta (dos si el inmueble no se va a utilizar como vivienda). El depósito irá al organismo fijado por la CCAA correspondiente. La fianza se revisa cada tres años (para contratos firmados tras la nueva Ley), pero en cada prórroga las partes podrán pactar el importe hasta equipararse a un mes de la renta vigente.
Si hay daños en la vivienda, si el inquilino marcha antes de tiempo o si no paga el último mes, el propietario puede pedir una indemnización y hacer uso de la fianza.
Pagar en los términos acordados la mensualidad de la renta
El inquilino debe pagar en los plazos estipulados la mensualidad acordada. De no ser así, si se especifica en el contrato y el alquiler está inscrito en Registro de la Propiedad, el arrendamiento quedará rescindido una vez el propietario haya requerido judicial o notarialmente el pago al arrendatario y no obtenga respuesta en los siguientes diez días hábiles o este conteste aceptando la resolución. De haber cargas posteriores sobre la vivienda, el arrendador podrá hacer uso de la fianza para subsanarlas previa notificación notarial.
Encargarse de los gastos de los suministros
Si bien las tasas como el IBI deben correr a cuenta del arrendador, salvo que en el contrato se establezca lo contrario, el arrendatario se hará cargo del coste de los suministros domésticos como el agua, la luz y el gas, además de cargar con el seguro del contenido de la vivienda y otros como el del mantenimiento de la caldera, si así estuviese estipulado en el contrato. Arrendador y arrendatario deben decidir y dejar constancia de su acuerdo.
Dejar la vivienda tal y como estaba antes de finalizar el contrato de alquiler
Si el arrendador no indica lo contrario, el arrendatario debe dejar la vivienda al final del contrato tal y como la encontró al principio. De lo contrario, puede perder la fianza.
Abandonar la vivienda si el arrendador demuestra que la necesita
El inquilino debe abandonar la vivienda si, pasado el primer año de contrato, el arrendador le comunica, con al menos dos meses de antelación, la necesidad del uso del inmueble como vivienda permanente para él, para familiares de primer grado o para su cónyuge en casos de separación, divorcio o nulidad.
Si el arrendador o sus familiares no ocupasen el inmueble tres meses después del fin del contratoo desalojo de la vivienda (salvo en casos de fuerza mayor), el arrendatario, en 30 días, puede regresar como inquilino por un nuevo período de hasta tres años, respetando las condiciones anteriores y con indemnización.
Desalojar la vivienda en caso de impago del alquiler
El casero puede demandar al inquilino por moroso si se retrasa un mes en el pago del alquiler. Luego, este tiene un plazo de diez días hábiles para evitar –o intentar evitar–, el desahucio pagando las rentas debidas (y los gastos del juicio). Un procedimiento que solo puede hacerse una vez durante el contrato de alquiler, ya que a la segunda será desahuciado aunque pague posteriormente.
Si en diez días el inquilino no contesta o abandona la vivienda, se le condenará a pagar todas las deudas y costes hasta la entrega del inmueble. El inquilino solo podría oponerse a la sentencia por no coincidir las cantidades (pluspetición). Por su parte, el casero no puede tomar la decisión de cambiar la cerradura o cortar los suministros, ya que puede ser denunciado.
Resolución del derecho del arrendador
Si el arrendador sufre una sustitución fideicomisaria, ejecución hipotecaria, sentencia judicial o el ejercicio de un derecho de opción de compra, el arrendamiento quedará extinguido (a excepción de los casos en los que la vivienda está inscrita en el Registro de la Propiedad, en cuya situación se continuará el arrendamiento por la duración pactada).
Relación entre arrendador y arrendatario
Tras haber expuesto los derechos del arrendatario, debemos evidenciar que algunos gastos pueden repercutirse en el inquilino, dependiendo del acuerdo al que se llegue, por lo que algunos de estos derechos son bajo el supuesto de que no se haya pactado al contrario. Sería el caso de los gastos de comunidad, IBI fraccionado, contadores individuales, denuncias por conducta, daños a la vivienda o reparaciones mínimas como se consideraría el cambiar una bombilla.
Así pues, arrendador y arrendatario disfrutan de derechos y obligaciones que deberían evidenciar cuanto más claro posible en el contrato para evitar conflictos.
