¿Necesitas dividir un inmueble en varias fincas independientes? Realizar una división horizontal es una tarea bastante común cuando se quiere vender un inmueble o repartir una herencia, segregando el edificio en varias partes, cada una con su propia referencia catastral.
Qué es exactamente hacer una división horizontal?
Una división horizontal es un acto jurídico en el cual se separa una vivienda en dos o varios inmuebles. La división horizontal sirve, en general, para poder dividir un edificio en varias partes y venderlas por separado: pisos, locales, plazas de garaje, trasteros… En el supuesto de que quisiéramos alquilar, no sería necesaria la aplicación de la división horizontal. Eso sí, podríamos realizarla si en el futuro tuviéramos intención de vender.
El ejemplo más típico es cuando queremos dividir una vivienda antigua de varias plantas en diferentes pisos para poder venderlos por separado. Pero no es el único tipo de división.
Qué tipos de divisiones existen?
Todos los tipos de división horizontal se rigen por la misma normativa. Estas son las diferentes maneras de realizar una división en una vivienda o edificio:
La división horizontal. Una vivienda o edificio que queremos segregar en varias partes para su venta o repartición de herencia
La división horizontal tumbada. En este caso, la división no se realiza sobre un edificio con varias plantas o de altura, si no en construcciones como por ejemplo, las casas adosadas
La división horizontal de un conjunto inmobiliario. Este tipo de división es similar al anterior, pero se refiere a la división de varios edificios aislados
La división horizontal en construcción. Solo se dispone de la licencia de obras, todavía no se ha construido el inmueble o está en proceso. Este tipo de división también es conocida como pre-horizontalidad
Cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal?
Ahora que ya sabes qué es la división horizontal y qué tipo existen, veremos cuál es la documentación necesaria para hacer una división horizontal en una vivienda.
Ante todo, tendrás que acudir al notario porque elabore las escrituras de división horizontal o modifique las ya existentes. Posteriormente, tendrás que registrarlas en el Registro de la Propiedad y en la Dirección general del catastro. Estos son los documentos y requisitos necesarios para formalizar la división:
La escritura de la división horizontal. Este documento jurídico incluirá toda la información relacionada con la propiedad, así como la organización de la división de las zonas comunes y los elementos privativos
La autorización administrativa. Se trata de una licencia del ayuntamiento, por lo cual tendrás que tener el proyecto de división elaborado por un técnico (en caso de necesitar realizar obras para realizar la separación)
Certificado de superficie. Si las plantas ya están delimitadas y no es necesario realizar obras, necesitaremos la acreditación de un técnico especializado para delimitar las partes de la vivienda (comunes y privadas)
La aprobación de la mayoría de los copropietarios. Los propietarios tendrán que estar de acuerdo con la escritura y la división
El pago de impuestos por la división horizontal. En la declaración de división horizontal tiene que abonarse el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD)
Tengas en cuenta que el precio de realizar una división horizontal dependerá del alcance de las obras realizadas, aunque hay una serie de gastos imprescindibles: las escrituras elaboradas ante notario (unos 1.000 euros), el registro de la propiedad (unos 500 euros), el AJD (puede sumar varios miles de euros) y el certificado técnico, en el cual un profesional indique las medidas de la división (unos 500 euros).
Cuál es la normativa de división horizontal?
El acto de división horizontal está regido según la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. Sin embargo, esta ley no especifica muchos de los casos particulares que se dan en la realidad, por lo cual a veces es necesario recurrir a otras leyes, como la Ley del Suelo.
En qué casos es necesaria?
Siempre que se vaya a vender una vivienda por partes, la división horizontal será obligatoria. Si queremos utilizar por separado estas partes o bien estamos interesados a alquilarlas, realizar este trámite no será imprescindible.
En el caso de, por ejemplo, querer vender una parte de una vivienda, por pequeña que sea (local, aparcamiento, trastero….), será necesario realizar la división horizontal.
Por otro lado, si el edificio fuera de nueva construcción y necesitamos realizar la división de las diferentes viviendas para venderlas, será necesario presentar el proyecto del edificio ante notario. No es necesario esperar que el edificio esté construido, si no que se puede realizar la separación cuando el proyecto no está acabado.
Si el edificio es antiguo, existen dos vías: solicitando la aprobación de un proyecto si es necesario realizar obras para separar las partes o bien, un certificado técnico únicamente si estas ya están divididas materialmente.
