A pesar de que el peso en la compra de casas por parte de rusos y ucranianos es pequeño en España, por debajo del 4% del total de extranjeros, con cifras de los últimos años de notarios y registradores, nuestro país continúa siendo el destino preferido de la clase mediana rusa para tener una segunda residencia de vacaciones.
Conflicto entre Rusia y Ucrania: qué implicaciones tendrá en el mercado inmobiliario español
El conflicto entre Rusia y Ucrania continúa evolucionando sin apariencia que las negociaciones de paz lleguen a buen término, al menos a corto plazo. Los efectos en la economía mundial ya son evidentes, con inestabilidad en los mercados bursátiles y un aumento de los precios del petróleo y el gas, y otras materias primas.
España es uno de los países menos expuestos a la invasión en el este de Europa, según ha afirmado la vicepresidenta del Gobierno Nadia Calviño, y ha afirmado que se están preparando los mecanismos porque la más que posible subida del precio del gas y los carburantes no afecten el bolsillo de los españoles.
Para el sector de la vivienda española, el impacto puede ir más hacia un encarecimiento de las materias primas que a un golpe a la inversión en el residencial, puesto que el peso de los compradores rusos en España ha estado en el entorno del 2% al 4% del total de compras realizadas por extranjeros en los últimos años, mientras que los ucranianos se mueven en la media de un 1%, según los datos del Consejo General del Notariado y del Colegio de Registradores de la Propiedad.
Para poner un ejemplo, a cierre de 2022, el 10,8% de las casi 565.000 transacciones de viviendas registradas en España fueron realizadas por ciudadanos extranjeros, cerca de 61.000 compraventas. De ellas, algo más de 1.300 casas fueron compradas por rusos, mientras que algo más de 730 lo fueron por ucranianos, según los datos trimestrales avanzados de la Estadística Registral Inmobiliaria. El impacto de la pandemia del coronavirus, con las medidas de confinamiento y las restricciones a la movilidad han dificultado la entrada de inversores extranjeros en los dos últimos años.
Una de las opciones que atrae a los rusos a comprar casas en España es la posibilidad de conseguir el permiso de residencia, la llamada Golden Visa, para realizar una inversión inmobiliaria igual o superior a 500.000 euros.
Los visados para inversores están regulados en la Ley 14/2013, de 27 de septiembre, de apoyo a los emprendedores y su internacionalización, ahora dependientes del Ministerio de Trabajo, Migraciones y Seguridad Social. Existen varios tipos de visados en función del tipo de inversión, que van desde el permiso de residencia por inversor de capital, inversión en inmuebles o por inversor empresarial.
Desde su entrada en vigor, los ciudadanos rusos representan en torno al 24% de los permisos otorgados y ocupan el segundo lugar después de los ciudadanos de nacionalidad china, con los datos recogidos en el informe elaborado a finales de 2020 por el Instituto de Comercio Exterior (*ICEX).
Si en 2020, se expidieron 74 visados por inversión a nacionales rusos, un año marcado por la pandemia del coronavirus, en 2021 aumentaron a 157 ciudadanos. En el que va de 2022, ya se habían concedido seis visados por la adquisición de inmuebles de más de 500.000 euros por foráneos de nacionalidad rusa solo en enero, según confirman fuentes del Ministerio, antes del estallido del conflicto armado en Ucrania.
La escalada de la tensión entre Rusia y Ucrania ha llevado en los EE. UU., el Reino Unido y la Unión Europea a imponer duras sanciones al Ejecutivo y lo entono de Vladimir Putin. Después de que la Federación Rusa reconociera como entidades independientes las zonas no controladas por el Gobierno ucraniano, en las provincias de Donetsk y Luhansk, y la posterior decisión de enviar tropas rusas a estas zonas, el Consejo Europeo decidió el pasado miércoles 23 de febrero de 2022, aplicar un paquete adicional de medidas restrictivas que incluyen:
-Sanciones específicas contra los 351 miembros de la Duma estatal rusa y otros 27 persones
-Restricciones a las relaciones económicas con áreas no controladas por el gobierno ucraniano en las provincias de Donetsk y *Luhansk;
-Restricciones al acceso de Rusia a los mercados y servicios financieros y de capital de la UE.
El perfil del comprador ruso en España: donde compran y que demandan
Desde 2014, con la anexión de la península de Crimea y Sebastopol en Rusia y el conflicto armado en las provincias de Donetsk y *Luhansk, Europa puerta imponiendo una serie de sanciones económicas al movimiento de capitales procedentes de la potencia euroasiática. Esto se ha visto reflejado en el mercado residencial español con una caída de las operaciones por parte de los ciudadanos rusos, sobre todo no residentes, desde los máximos conseguidos justo este año (más de 4.670 compraventas), según los datos de notarios, siente la primera nacionalidad extracomunitaria este mismo año.
Desde entonces, sus compraventas han ido descendiendo y se han visto superados por el Marruecos y China como los principales países fuera de la UE a invertir en casas en España. Por otro lado, el mayor interés de los ciudadanos rusos por la vivienda a nuestro país ha estado con fines turísticos y vacacionales como segunda residencia.
Según los datos de ambos organismos españoles, hasta el estallido de la pandemia, el principal mercado para los rusos era la Comunidad Valenciana, con casi el 50% de su cuota de mercado. Le seguían Cataluña (21%), Andalucía (13%), Canarias y Madrid, por debajo del 10%. Más en profundidad, Alicante, Barcelona y València representaron seis de cada 10 compraventas realizadas por rusos en 2019.
Con datos prepandemia, el informe del *ICEX confirma que las sanciones económicas en Rusia desde 2015 han reducido el peso de las grandes operaciones, aquellas por encima de los 100 m². El precio mediano de la vivienda que adquieren los ciudadanos rusos en España se encuentra en el turno de los 1.700 euros/m².
En el informe elaborado por la Oficina Económica y Comercial de España en Moscú, se incluye información de los mercados locales. Por ejemplo, el portal de información ruso *Azbuka *Spain, realizó un estudio para conocer cuál es el perfil del comprador ruso en varios países. Para España, el perfil mediano del comprador “es un hombre de entre 35 y 45 años, casado y con hijos, que ejerce una función de directivo o tiene un sueldo medio-alto en Rusia”.
Este portal ruso agrega que, “muchos de los compradores han pasado sus vacaciones en España y desean adquirir una segunda residencia vacacional buscando sol y playa. Otros, se trasladan a España por negocios o para empezar una nueva vida atraídos por la excelente calidad de vida y la buena relación calidad/precio de la educación para sus hijos. Durante el proceso de compra, la mayor parte de los compradores rusos se guían por recomendaciones de familiares y amigos que han estado en España, más que por la publicidad”, concretan.
Por otro lado, el portal inmobiliario ruso Prian confirmó que antes del estallido de pandemia, España era el primer destino preferido por los compradores de clase mediana rusa, por ante Bulgaria, Turquía, Alemania o Italia. El Reino Unido, y concretamente Londres, continúa siendo el destino preferido de las adquisiciones inmobiliarias de lujo entre la élite rusa desde hace años.
Las agencias inmobiliarias locales dominan la comercialización de viviendas desde Rusia en España. En colaboración con agencias locales españolas ofrecen el servicio, sobre todo, a clientes de Moscú y San Petersburgo. La barrera del idioma es muy relevante en la hora de realizar cualquier operación con los ciudadanos rusos.
